COVID-19: Arrendamiento de vivienda y moratoria

El Real Decreto – Ley 11/2020 establece medidas de protección de colectivos vulnerables que afectan al régimen del arrendamiento de vivienda.

Con la publicación del nuevo Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo se han introducido cambios que afectan a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables. En este post queremos explicar cómo afectan esos nuevos cambios a los contratos de arrendamiento de vivienda.

 SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS

 ¿Se puede llevar a cabo el lanzamiento de vivienda?

El nuevo Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo establece que quedan suspendidos los lanzamientos para aquellos hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

 ¿Cómo se va a proceder con aquellos desahucios que se encuentran iniciados en vía judicial, y en su caso con la tramitación de los lanzamientos una vez se levanten los términos y plazos procesales tras la finalización del estado de alarma?

Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada  por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.

¿Cuáles son los requisitos exigidos para que la persona afectada por un procedimiento de desahucio pueda acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica?

La persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del presente real decreto ley, acompañando su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6.

Establece el artículo 5 del Real Decreto Ley 11/2020, que serán considerados supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 cuando concurran de forma conjunta, los siguientes requisitos:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

• El límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
• En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
• En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

 b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

 ¿Cuál es la forma para acreditar que cumplo con los requisitos exigidos en el apartado anterior?

La acreditación de las condiciones subjetivas aparece regulada en el artículo 6 del Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, que establece que “La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:

1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
   1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
   2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
   3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.”

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL

 ¿Sobre qué tipo de contrato de arrendamiento puedo solicitar la prórroga extraordinaria?

La prórroga extraordinaria afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Por cuánto tiempo puedo solicitar la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de vivienda que constituye mi vivienda habitual?

La prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento se podrá solicitar por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Debe realizarse previa solicitud del arrendatario y, esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA.

El nuevo Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo establece medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

Regulación: artículo 3 a 9 del RD 11/2020, de 31 de marzo.

Será de aplicación automática la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores o empresas y entidades públicas de vivienda, tal y como se establece en el artículo 4 del RD 11/2020, de 31 de marzo.

 “La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando ésta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante un máximo de tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

¿Qué ocurre en aquellos supuestos en los que el arrendatario cumple con los requisitos para acogerse a la situación de vulnerabilidad como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, pero los arrendadores son personas físicas?

En aquellos casos en los que la persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, también podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando ésta sea persona física, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley y en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 siguientes, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

La persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Para aquellos casos en los que la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, la persona arrendataria se encontrase en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida que establece el artículo 5 del RD 11/2020, de 31 de marzo, ésta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que se regulan en el artículo 9 del mencionado real decreto ley, destinadas al pago de la renta del arrendamiento de vivienda como consecuencia de la crisis sanitaria que se ha generada por el COVID-19 y, las cuales podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

APLICACIÓN INDEBIDA POR LA PERSONA ARRENDATARIA, DE LA MORATORIA EXCEPCIONAL DE LA DEUDA ARRENDATICIA Y DE LAS AYUDAS PÚBLICAS PARA VIVIENDA HABITUAL EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA A CAUSA DEL COVID-19.

¿Qué ocurre en aquellos casos en los que personas que sin haber cumplido con los requisitos exigidos en el artículo 5 del Real Decreto Ley 11/2020 para la aplicación la moratoria de la deuda arrendaticia y/o ayudas públicas para atender el pago de éstas, se hayan beneficiado de las mismas?

El artículo 7 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo establece que la persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos será responsable de:

• los daños y perjuicios que se hayan podido producir.
• de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.

Todo ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que a consecuencia de están conducta puedan surgir.

También incurrirán en responsabilidad alguna aquellas personas que voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por este Real Decreto Ley.

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