Moratoria en la renta de los arrendamientos en locales de negocio.
El Real Decreto – Ley 15/2020 distingue el supuesto de moratoria obligatoria y el de moratoria facultativa.
Desde que se declaró el estado de alarma y muchísimas empresas tuvieron que cesar su actividad se ha estado discutiendo sobre el efecto de esta situación en los contratos de arrendamiento de los locales y naves industriales (arrendamientos de uso distinto al de vivienda, en los términos de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Durante las últimas semanas se ha discutido sobre si se podían o no se podía reducir la renta, suspender esos contratos, o incluso resolverlos, sobre la base de la pandemia en que nos hemos visto envueltos (bajo la idea de fuerza mayor) o por el cambio de circunstancias económicas (bajo la idea de la conocida cláusula rebus sic stantibus). En definitiva, se discute quien asume el riesgo de la pandemia y sus consecuencias económicas, y en qué proporción.
Los arts. 1 a 5 del Real Decreto – Ley 15/2020 establecen una solución, pero tenemos que adelantar que es solo parcial. Temporalmente se limita a un periodo muy concreto y materialmente se limita a unos contratos con características específica.
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¿Quiénes pueden ser beneficiarios de la moratoria de la renta de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda?
Las PYMEs y los autónomos.
Si es un autónomo, debe cumplir las siguientes condiciones:
- Afiliado y en situación de alta en el RETA (o Régimen Especial de Trabajadores del Mar o Mutualidad sustitutoria del RETA) cuando se declaró el estado de alarma.
- Que su actividad haya quedado suspendida por la declaración de estado de alarma o por las órdenes dictadas por las Autoridades competentes al amparo de la declaración de estado de alarma.
- Si no hubiera suspensión, cuando la reducción de la facturación del mes natural anterior alcance el 75 % en relación con la facturación media del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior.
Si es una empresa (PYME):
- Que no superen los límites del art. 257.1 LSC, que son los límites para hacer balance abreviado:
- Activo no superior los 4.000.000,00 €.
- Importe neto de la cifra de negocios no supere los 8.000.000,00 €.
- Número medio de trabajadores durante el ejercicio no supere los 50.
- Que la actividad hubiera quedado suspendida o hubiera habido una reducción de facturación del 75 % en los mismos términos que hemos indicado para el autónomo.
¿Qué condiciones y características tienen la moratoria obligatoria del arrendamiento de uso distinto del de vivienda con grandes tenedores?
- Arrendador: es una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de 1.500 m2 construidos).
- Rentas susceptibles de moratoria: desde declaración estado de alarma hasta que se mantenga el impacto del Coronavirus, con un máximo de 4 meses.
- Efectos: aplazamientos sin penalización ni devengo de intereses. Se abona mediante fraccionamientos en los dos años siguientes, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.
- Plazo de solicitud: se pide dentro del mes siguiente a la entrada en vigor del RD – L 15/2020.
- Carácter obligatorio: deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
¿Qué condiciones y características tienen la moratoria potestativa del arrendamiento de uso distinto del de vivienda con otro tipo de arrendadores?
- Carácter potestativo: se regula una modalidad especial de pacto entre las partes, pero puede haber otro distinto.
- Arrendador: cualquier arrendador distinto de los que se someten a la moratoria obligatoria.
- Rentas susceptibles de moratoria: no hay limitación específica.
- Efectos:
- el aplazamiento o la reducción de renta que se pacte.
- Posibilidad de pacto para disponer de la fianza para el pago total o parcial de alguna mensualidad. El arrendatario deberá disponer de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del contrato o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.
- Plazo de solicitud: se pide dentro del mes siguiente a la entrada en vigor del RD – L 15/2020.
¿Cómo se acreditan las circunstancias subjetivas de las PYMEs y los autónomos beneficiados por esta norma?
- Reducción de actividad: declaración responsable.
- Pero el arrendador puede además requerir que se le presenten los libros contables.
- Suspensión de actividad: certificado expedido por la AEAT u órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
¿Qué es lo que no ha resuelto esta norma?
No ha resuelto si son aplicables los conceptos de fuerza mayor o de cláusula rebus sic stantibus, a partir del cuarto mes de renta aplazada en los contratos con grandes tenedores, en el supuesto de falta de acuerdo en los contratos con otros arrendadores; ni, en general, lo que sucederá el día después a que terminen los plazos y efectos de la moratoria que se hubiera acordado.
Por tanto, tenemos una regulación que parcialmente recoge los efectos durante la crisis sanitaria, pero que no resuelve los efectos en una posible situación de crisis económica extraordinaria e imprevisible. Nuestro consejo no puede ser otro que previsión y negociación para tratar de evitar procedimientos judiciales.
