Nueva regulación de la moratoria hipotecaria.
El Real Decreto – Ley 11/2020 amplía los supuestos a los inmuebles afectos a actividades económicas.
En una entrada anterior explicamos como reguló el Real Decreto – Ley 8/2020 la moratoria hipotecaria para personas en situación de vulnerabilidad económica. Ahora, unos días después, el Real Decreto – Ley 11/2020 modifica esa normativa, incorporando una regulación más amplia en cuanto a los supuestos y en cuanto a los requisitos de concesión y tramitación. Además, se ha establecido una moratoria para préstamos sin garantía hipotecaria, que trataremos en otra entrada.
¿Cuáles son las consecuencias de la moratoria hipotecaria?
El nuevo Real Decreto – Ley concretas los efectos y consecuencias de la moratoria:
- Suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses.
- Inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que, en su caso, constara en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria.
- Las cuotas suspendidas se posponen al final del préstamo.
En ningún caso esta moratoria genera nuevos intereses.
¿A qué préstamos afecta la moratoria hipotecaria?
Tras la última modificación, la moratoria hipotecaria afecta a los deudores principales de préstamos y créditos hipotecarios destinados a la adquisición de:
a) Vivienda habitual.
b) Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales a los que se refiere la letra a) del artículo 2.1.
c) Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
En todo caso, está excluida la posibilidad de ejercer este derecho sobre préstamos destinado a la adquisición de una segunda residencia.
¿Qué pasa con los avalistas y los fiadores?
También se aplicará la moratoria a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario, contemplando también que cuando esos fiadores, avalistas e hipotecantes se encuentran en situación de vulnerabilidad económica “podrán exigir” al banco que, antes de reclamarles, “agote el patrimonio del deudor principal“. Por tanto, se dejaría sin efecto la renuncia al beneficio de excusión que se establece en la práctica bancaria.
En el caso de avalistas y fiadores la moratoria hipotecaria no alcanza a los supuestos de inmueble destinado a actividades económicas y de inmueble destinado a alquiler.
¿Qué requisitos se han de cumplir para estar en situación de vulnerabilidad económica?
Los requisitos para considerar que concurre la situación de vulnerabilidad económica que habilita la obtención de la moratoria hipotecaria son los siguientes:
a) Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, si se trata de empresarios o profesionales (en los términos del art. 5 de la Ley del IVA), estén sufriendo una pérdida sustancial de sus ingresos o caída sustancial de su facturación, que deberá ser superior al 40 %. El nuevo RD-L incorpora el concepto de pérdida sustancial de ingresos dado que hay empresarios que no están obligados a la emisión de facturas (v.gr. hostelería, venta alimentación, etc).
b) Que su unidad familiar no tenga ingresos superiores a tres veces el IPREM(537,84 euros mensuales en 2020), incrementado en un 10 % por cada hijo a cargo (15 % si son unidades familiares monoparentales) y en otro 10 % por cada persona mayor de 65 años. El número de veces el IPREM sube a cuatro si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33 % o una discapacidad laboral permanente, y a cinco si la discapacidad es superior al 65 % o tiene carácter cerebral, mental o intelectual.
c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, sea igual o superior al 35 % de los ingresos netosque perciba la unidad familiar.
El nuevo Real Decreto Ley define lo que se entiende por suministros básicos: el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios. Ahora bien, los gastos y suministros básicos solo computan en la moratoria hipotecaria sobre vivienda habitual.
La nueva redacción nos hace pensar que si el límite del 35 % se supera por concurrir cuota hipotecaria de vivienda habitual y de adquisición de inmueble afecto actividad económica, también sería de aplicación la moratoria.
d) Que se haya incrementado el esfuerzo de acceso a la vivienda, entendido como que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
¿Qué supuestos están excluidos de la posible moratoria por falta de vulnerabilidad económica?
No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias cuando cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Sin embargo, esta exclusión no se aplicaría en los siguientes supuestos:
- Cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
- Cuando los titulares de esa segunda vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
¿Cómo se solicita?
Algunos bancos, como el Banco Santander, han creado su propio formulario de presentación, permitiendo su envío por email al gestor comercial, para evitar el desplazamiento a la oficina.
¿Qué documentos hacen falta para solicitar la moratoria en la hipoteca?
Además de la solicitud y de cumplir los requisitos, deberemos aportar una serie de documentación acreditativa de la situación de vulnerabilidad económica. Se deberá entregar a la entidad:
a) Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones de desempleoen el que figure “la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios”.
b) En el caso de cese de actividad de los trabajadores autónomos ha de aportarse certificado de cese de la actividad expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.
c) Número de personas que habitan en la vivienda y su situación:
i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento, con referencia a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes:
i. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
ii. Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.
e) En el caso de que se solicite moratoria o ayuda en relación con el alquiler de la vivienda habitual o la moratoria de la deuda hipotecaria por el préstamo hipotecario por una vivienda en alquiler conforme a la letra c) del artículo X , deberá aportarse el correspondiente contrato de arrendamiento.
f) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el real decreto-ley.
¿Qué sucede si no se pueden obtener todos esos documentos como consecuencia de las restricciones vigentes a la movilidad y a las actividades no esenciales?
Si el solicitante no puede aportar alguno de los documentos indicados, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
¿Cuándo se puede solicitar la moratoria?
Los deudores hipotecarios que consideren que se encuentran en esta situación podrán solicitar de su entidad de crédito la moratoria desde 19 de marzo del presente año hasta quince días después del fin de la vigencia del Real Decreto-ley 8/2020.
¿Cuándo puede obtenerse la moratoria?
Una vez presentada la solicitud junto con la documentación correspondiente, la entidad de crédito dispondrá de un plazo de quince días para implementar la moratoria.
Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.
¿Puede negarse el banco?
En principio, no. El nuevo Real Decreto – Ley establece que no es preciso el acuerdo entre las partes ni la novación contractual. Sin embargo, induce a confusión que usa el término “concesión” de la moratoria.
¿Es obligatorio firmar una nueva escritura?
No lo es. Sin embargo, la norma establece que si se formaliza una escritura de novación hipotecaria:
- No podrá otorgarse hasta el restablecimiento de la libertad deambulatoria.
- Disfrutará de un arancel registral y notarial bonificado al 50 %.
Si la novación, por contrato privado o por escritura pública, se realizara para reflejar otras modificaciones del clausulado, deberá incorporarse el contenido de la suspensión derivada de la moratoria.
¿Y si soy beneficiario de esta moratoria sin haber cumplido los requisitos?
Cuidado, porque el propio Real Decreto señala al solicitante como el responsable en el caso de haberse beneficiado de las medidas de moratoria sin reunir los requisitos.
Este responderá de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los generados en la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que dicha conducta pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no será inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
Por otro lado, corresponde al banco demostrar los casos en los que su cliente haya buscado, “voluntaria y deliberadamente (…), situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas”.
