Moratoria Hipotecaria por el COVID-19

El Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 también piensa en las familias y los colectivos vulnerables, que se ven particularmente afectados por las circunstancias actuales. Es por eso por lo que el Gobierno ha regulado la moratoria de las hipotecas para la adquisición de la vivienda habitual.

Anteriormente, el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, recientemente modificada por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública, ya habían establecido medidas de protección a los deudores hipotecarios.

Concretamente, el Código de Buenas Prácticas para la Reestructuración de Deudas Hipotecarias de 2012 (Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, anteriormente mencionado), contenía una moratoria pero sólo era aplicable a los bancos que voluntariamente se adherían. A pesar de su voluntariedad, hemos de decir que se acogieron casi todas las entidades.

Si bien, es la primera vez que se decreta esta medida en los términos que pasamos a explicar.

¿A qué préstamos afecta?

Afecta a los deudores principales de préstamos y créditos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda habitual de deudores, sin tener posibilidad alguna de ejercer este derecho sobre una segunda residencia, siempre y cuando estos se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.

¿Qué pasa con los avalistas y los fiadores?

También se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario, contemplando también que cuando esos fiadores, avalistas e hipotecantes se encuentran en situación de vulnerabilidad económica «podrán exigir» al banco que, antes de ir contra ellos, «agote el patrimonio del deudor principal«. Por tanto, se dejaría sin efecto la renuncia al beneficio de excusión que se establece en la práctica bancaria.

Con todo ello, el Ejecutivo ha tenido en cuenta el repunte de las ejecuciones hipotecarias que lleva meses dándose entre los pequeños empresarios y autónomos, que muchas veces consisten, en verdad, en el desahucio de los familiares que les avalaron empeñándose para poner en marcha un negocio o para mantenerlo a flote.

¿Qué requisitos se han de cumplir?

Los requisitos para considerar que concurre la situación de vulnerabilidad económica son los siguientes:

• Que se hayan quedado en paro o, si se trata de empresarios o profesionales, estén sufriendo una pérdida sustancial de facturación (al menos un 40 %).
• Que su unidad familiar no tenga ingresos superiores a tres veces el IPREM (537,84 euros mensuales en 2020), incrementado en un 10 % por cada hijo a cargo (15 % si son unidades familiares monoparentales) y en otro 10 % por cada persona mayor de 65 años. El número de veces el IPREM sube a cuatro si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33 % o una discapacidad laboral permanente, y a cinco si la discapacidad es superior al 65 % o tiene carácter cerebral, mental o intelectual.
• Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, sea igual o superior al 35 % de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
• Que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 y, en el caso de las personas con negocios a su cargo (autónomos), es necesario que se haya producido una caída sustancial de las ventascuando esta caída sea, al menos, del 40%.

¿Cómo lo solicito?

Algunos bancos, como el Santander, han creado su propio formulario de presentación, permitiéndote mandarlo por email a tu gestor, para evitar el desplazamiento a la oficina. No obstante, recordamos que siguen abiertas las sucursales bancarias en horarios más reducidos.[1]

¿Qué documentos hacen falta para solicitar la moratoria en la hipoteca?

Además de la solicitud y de cumplir los requisitos, deberemos aportar una serie de documentación probatoria de la situación de vulnerabilidad económica. Se deberá entregar a la entidad:

• Certificado de desempleo con «la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios». Para conseguirlo, puede dirigirse a la Sede electrónica del Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE).
• Si es un trabajador y, en el caso de los autónomos, ha de aportarse el cese de la actividad expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.
• Declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
• Para justificar el número de residentes en el hogar sirven el Libro de Familia y un certificado de empadronamiento. Para este último, debe dirigirse al Ayuntamiento de cada provincia. En muchos de ellos se puede solicitar por teléfono, internet o por correo postal.
• Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar, además de las escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
  La primera de ellas puedes solicitarla por correo electrónico al Registro de la Propiedad donde tenga inscrita su vivienda habitual o, en su caso, a cualquiera de los Registros de la ciudad donde tenga su residencia habitual incorporando necesariamente fotocopia del DNI de la persona sobre la que se deba expedir la información o, en su caso, de todos los miembros de la unidad familiar.

¿Cuándo se puede solicitar la moratoria?

Los deudores hipotecarios que consideren que se encuentran en esta situación podrán solicitar de su entidad de crédito la moratoria desde  19 de marzo del presente año hasta quince días después del fin de la vigencia del Real Decreto-ley 8/2020.

¿Cuánto tiempo va a estar vigente?

El Real Decreto no establece un periodo para la vigencia de la moratoria ni ofrece pautas para su levantamiento, por lo que su determinación queda al acuerdo entre el deudor y la entidad financiera. Lo que sí tiene periodo de vigencia es el decreto: será, en principio, un mes, aunque «sin perjuicio de que, previa evaluación de la situación, se pueda prorrogar su duración por el Gobierno mediante real decreto-ley», y con una prórroga de quince días en todos los casos para presentar solicitudes de moratoria, como ya hemos señalado anteriormente.

¿Cuándo puede obtenerse la moratoria?

Una vez presentada la solicitud junto con la documentación correspondiente, la entidad de crédito dispondrá de un plazo de quince días para implementar la moratoria.

Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

¿Puede negarse el banco?

En principio, no. Siempre, como es lógico, que el solicitante cumpla los requisitos para pedir su aplicación. Aunque el Real Decreto no lo establece de forma explícita, sí lo hace de manera implícita al señalar que «una vez realizada la solicitud (…), la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días».

¿Y si soy beneficiario de esta moratoria sin haber cumplido los requisitos?

Cuidado, porque el propio Real Decreto señala al solicitante como el responsable en el caso de haberse beneficiado de las medidas de moratoria sin reunir los requisitos.

Este responderá  de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los generados  en la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que dicha conducta pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no será inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

Por otro lado, corresponde al banco demostrar los casos en los que su cliente haya buscado, «voluntaria y deliberadamente (…), situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas».

¿Este aplazamiento en el pago conllevará algún tipo de interés?

Ninguno.  El propio Real Decreto establece que no devengue intereses.

¿Es lo mismo una moratoria que una carencia hipotecaria? 

Conviene saber que existen ciertas diferencias entre la moratoria hipotecaria y la carencia. Por lo general, esta última es ofrecida por algunos bancos y cuenta con requisitos diferentes en función del perfil del cliente. Además, la carencia hipotecaria ofrece dos opciones: la carencia parcial, que ofrece la posibilidad de pagar una cuota mensual más reducida pero con la que se siguen abonando intereses, o la carencia total, que permite aplazar completamente algunas de esas cuotas. 

En estos casos, la carencia se negocia entre el cliente y la entidad y se fija un periodo de carencia entre ambas partes. Mientras que en el caso de la moratoria hipotecaria  las condiciones serán fijadas por el Gobierno y el plazo de la misma se podría extender, previsiblemente, durante el tiempo que dure la crisis causada por la pandemia.

[1]Banco Santander: https://www.bancosantander.es/es/politica-social-de-vivienda/codigo-de-buenas-practicas/moratoria-hipotecaria

BBVA: https://www.jubilaciondefuturo.es/es/blog/coronavirus-moratoria-en-el-pago-de-hipotecas.html

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